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房地产投资稳歩增长,市场销售压力较大——2019年全市房地产运行情况分析

浏览次数: 信息来源:三分快三|正规授权 发布时间: 2020-03-03 11:04

    2019年,六安市以“稳地价、稳房价、稳预期”为目标,认真贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”总要求,加大房地产市场调控力度,全年房地产市场运行总体平稳。
    一.基本情况
    (一)房地产开发投资稳步增长,企业队伍不断壮大
    2019年,全市完成房地产开发投资385.9亿元,同比增长17%,增幅较去年同期提升4.7个百分点,高于全省平均水平5.3个百分点。投资总量居全省第7位,增幅居全省第6位。
    从房屋类型看,住宅完成投资297.3亿元,同比增长13.9%;商业营业用房完成投资49.4亿元,同比增长15.5%;办公楼完成投资5.7亿元,同比增长35.6%;其他房屋类型完成投资33.5亿元,同比增长54.4%。
    从区域看,除霍邱县以外,其余县区房地产开发投资均实现增长,增速居前三位的为叶集区、金寨县、舒城县,分别增长45.3%、35.3%、25.8%。
    从项目个数看,全年共有282个房地产项目在库统计,比上年同期增加34个,其中当年新增入库房地产项目75个,新增计划总投资达638.8亿元,创历年新高,为全市房地产投资增长补充了后劲。 




    (二)企业到位资金充足,土地交易市场活跃
    2019年,全市开发企业实际到位资金558.4亿元,同比增长11.4%,较上年同期提升7.5个百分点,是当年完成投资额的1.45倍。到位资金充足,促进了土地交易市场的蓬勃发展。据国土部门统计,2019年,全市住宅及商业用地出让面积759.1万平方米,同比增长41.6%;土地成交价款191.7亿元,同比增长21.3%。
    (三)改善型住房需求加大,大中户型备受青睐
    一方面随着我市经济实力的逐步增强,老百姓的收入不断增加,住宅消费提档升级,“小房”换“大房”需求日益增长,三室、四室成为多数家庭的首选。2019年,我市城镇常住居民人均可支配收入达31788元,同比增长9.4%,高于全省0.3个百分点。另一方面受全国“二孩”政策的全面放开影响,有的家庭现有的住房条件已经不能满足“一家四口”的需要,大中户型更受市民青睐。2019年,90平方米以上大户型销售面积579万平方米,占全部住宅销售面积的96.5%。大中户型的需求不断增加,拉动了大中户型的投资增幅。2019年全市90平方米以下住宅完成投资28亿元,同比下降11.7%;90-144平方米住宅完成投资238.6亿元,同比增长12.9%;144以上平方米住宅完成投资30.6亿元,同比增长70.6%。
    (四)控房价、防风险取得显著成效
    2019年,我市相继出台各项抑制房价过快上涨的措施,因地制宜、精准施策,控房价、防风险成效明显,房价总体保持平稳。2019年全市商品房销售均价6221.6元/平方米,比上年增长5%,涨幅低于居民人均可支配收入增速4.4个百分点,居民居住消费同比价格指数分别由年初的101.7%减缓至 100.5%。
    二.需关注的问题
    (一)需求相对疲软,区域差别较大
    2019年,全市商品房销售面积652.1万平方米,同比下降4.1%,其中住宅销售面积603.7万平方米,同比下降3.6%;办公楼销售面积2.9万平方米,同比增长52.6%;商业营业用房销售面积42.1万平方米,同比下降6.4%;其他房屋销售面积3.2万平方米,同比下降53.3%。县区之间表现出较大差异,金安区、开发区和霍邱县当年销售面积同比下降,其他县区均较上年有所增长,其中金寨县、霍山县、叶集区分别同比增长25%、15.6%、13.6%。
    商品房销售放缓,主要有两个方面的原因。一是近几年,六安市房地产销售面积持续上涨,积累的有效刚性需求已基本得到释放。2016年—2018年,全市商品房累计销售面积1982.9万平方米,是“十二五”期间累计销售总量的1.4倍。二是受宏观环境影响,消费者观望情绪浓厚。虽然房企不断加大宣传力度,却很难改变消费者的心理预期,反映出消费者“买涨不买跌”的普遍心理。另外大量城区安置房和新农村的三分快三,也一定程度对冲了城区商品房购买力。
    (二)竣工面积大幅上涨,加大销售压力
    2019年,全市商品房屋施工面积3450万平方米,同比增长16.4%,其中住宅施工面积2719.4万平方米,同比增长17.3%。全市商品房屋竣工面积333.2万平方米,同比增长73.6%,其中住宅竣工面积299.6万平方米,同比增长101.9%。竣工面积的大幅增加,加大了商品房库存,给后期商品房销售带来了压力。
    (三)开发企业实力有待加强,开发项目档次有待提升
    2019年,全市261家在库企业中,年营业收入达到20亿元的大型企业仅2家: 六安华邦新华房地产有限公司、安徽振兴房地产集团有限公司。年营业收入小于100万的微型企业有54家,占全部在库企业数的20.7%。企业实力对于开发楼盘的质量和档次起着决定性的作用。目前,全市计划总投资在30亿元以上的房地产项目有7个,占全部在库项目的2.5%;10亿元以下房地产项目207个 ,占全部在库项目的73.4%。各房地产开发企业只有做好功能布局长远规划,增强企业实力、提高开发三分快三档次、提升城市发展品味,才能满足市民多层次住房需求。
    三.几点建议
    (一)抓谋篇布局,做好房地产市场预期引导
    主管部门要从满足城市发展进步需求出发,加强房地产开发规划,发掘房地产发展对提高城市品位的促进作用。要会同相关职能部门,加强对媒体舆论的监管,坚持正确的舆论导向,积极组织正面宣传,提高市场透明度,正确引导房地产三分快三和消费,稳定市场预期。
    (二)合理控制土地供应,完善功能配套
    在销售市场低迷的大环境下,要合理控制土地供应规模,规范土地供应市场,确保土地供给的平衡性和可持续性。同时要加快和完善城市基础设施三分快三和生活设施三分快三,特别要加大城区近郊和周边公共交通、学校、医院、商业等配套基础设施三分快三力度,促进房地产销售,有效化解房源积压的压力。
    (三)规范市场秩序,加大监管力度
    要加大房地产行业的监管力度,坚决打击扰乱房地产市场健康持续发展的行为,进一步规范房地产市场发展秩序。同时要加大对商品房销售价格的监管,防止一些房地产开发企业为尽快回笼资金而恶意降价,造成房地产市场的动荡。


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